Доходность недвижимости в Турции: как считать и сколько выходит на самом деле

Почти любая презентация турецкого объекта начинается с процента. 10%, 12%, иногда 15% годовых. Процент этот почти всегда честный арифметически и почти всегда бесполезный для решения, потому что не сказано главное: от какой суммы он посчитан, что из него уже вычли и за какой период. Инвестор, который сравнивает 12% из брошюры с 12% по валютному депозиту, сравнивает несравнимое.

Ниже — один сквозной пример, доведённый до цифры на банковском счёте. Объект взят типовой, цены и ставки — осени 2026 года. Их пересматривают: пороги по налогам индексируют ежегодно, комиссии управляющих компаний зависят от города и договора, а курс лиры к евро меняет расчёт быстрее, чем выходит очередной обзор рынка. Считайте это методикой, а не прайс-листом.

Три разные цифры, которые все называют доходностью

Первая — валовая доходность. Годовая выручка от аренды делится на цену объекта. Вторая — чистая доходность. Из той же выручки сначала вычитают все расходы владения, и только потом делят на цену. Третья — ROI на полный вход. В знаменателе уже не цена из объявления, а всё, что инвестор реально заплатил: цена плюс расходы на сделку плюс мебель. Разница между первой и третьей цифрой на одном и том же объекте — ровно вдвое.

Валовая доходность описывает объект. Чистая описывает управление. ROI на полный вход описывает вашу сделку — и только он сравним с депозитом или облигацией.

Сквозной пример: квартира 1+1 в Алании за 120 000 евро

Берём объект, каких в нашем фонде больше половины: двухкомнатная квартира европейской планировки 1+1 в районе Оба, 60 м² брутто, в комплексе с бассейном и охраной, 400 метров до моря, сдаётся посуточно через управляющую компанию.

• Цена, указанная в TAPU (свидетельстве о собственности) — 120 000 евро
• Площадь — 60 м² брутто, 52 м² нетто
• Аидат, взнос за обслуживание комплекса — 60 евро в месяц
• Формат сдачи — посуточная аренда, управляющая компания берёт 18% от выручки
• Планируемая выручка по расчёту продавца — 14 400 евро в год

14 400 евро от 120 000 — это ровно 12,0% валовой доходности. Именно эта цифра попадает в презентацию, и придраться к ней нельзя: при хорошей загрузке объект действительно способен принести столько выручки. Проблема в том, что выручка — не доход.

Куда уходит выручка: расходы за год

Посуточная аренда — это маленький отельный бизнес, и расходы у неё соответствующие. Владелец платит за коммунальные услуги сам, потому что гости меняются каждые несколько дней. Уборка, бельё и расходники нужны после каждого заезда. Мебель в таком режиме живёт три-четыре сезона, а не пятнадцать лет.

• Комиссия управляющей компании, 18% от выручки — 2 592 евро
• Аидат за год, 60 евро в месяц — 720 евро
• Коммунальные услуги и интернет, при посуточной сдаче платит владелец — 750 евро
• Уборка, бельё, расходники сверх тарифа управляющего — 500 евро
• DASK, обязательное страхование от землетрясения, плюс страховка имущества — 170 евро
• Резерв на текущий ремонт и замену мебели — 600 евро
• Emlak vergisi, налог на недвижимость, 0,2% от кадастровой оценки — 140 евро
• Налог на доход от аренды после вычетов — 700 евро
• Итого расходов за год — 6 172 евро

Чистый доход: 14 400 минус 6 172 равно 8 228 евро. Чистая доходность от цены объекта — 6,9%. Те самые «в рекламе 12%, а на счёте 7%». Расходы забрали 43% выручки, и это нормальная, а не катастрофическая доля для посуточной аренды: при слабом управляющем и дорогом комплексе она доходит до 55%.

Полный вход: в знаменателе не 120 000, а 139 800

Дальше начинается самое неприятное для процента. Инвестор потратил не 120 000 евро, а заметно больше. Сделка в Турции стоит денег сверх цены объекта, и квартиру под посуточную сдачу нужно ещё обставить.

• Цена объекта — 120 000 евро
• Расходы по сделке: tapu harcı, оценка, переводы, проверка, подключения, агент — 10 800 евро
• Мебель, техника, текстиль под посуточную сдачу — 9 000 евро
• Полный вход в актив — 139 800 евро

Тот же чистый доход 8 228 евро, делённый на 139 800, даёт 5,9% годовых. Это и есть цифра, которую честно сравнивать с валютным депозитом, еврооблигацией или дивидендной доходностью. От исходных 12% осталась ровно половина, и ни один евро из этой разницы никуда не пропал — вся она разложена по строкам выше.

Окупаемость: семнадцать лет или девять, смотря что считать возвратом

Простая окупаемость по чистому доходу: 139 800 разделить на 8 228 равно 17 лет. Звучит тяжело. Но полный возврат капитала складывается не только из аренды: объект можно продать, и в нормальном сценарии он стоит дороже, чем стоил. При росте цены в евро на 5% в год квартира через десять лет стоит около 195 000 евро, а накопленная аренда за тот же срок с индексацией даёт примерно 90 000 евро. Суммарный возврат — около 160 000 евро на вложенные 139 800, то есть капитал возвращается ближе к девятому году.

Оговорка обязательна: прирост стоимости — это гипотеза, а не строка в отчёте. Турецкий рынок за последние годы показывал и плюс 20% в евро за год, и стагнацию с падением в валюте при формальном росте в лирах. Аренда — деньги, которые приходят каждый месяц. Прирост — деньги, которые существуют только в день продажи и только после вычета расходов на выход.

Долгосрочная аренда: цифра меньше, поведение спокойнее

У того же объекта есть второй режим. Долгосрочный арендатор на годовом контракте платит 500–550 евро в месяц, то есть 6 000–6 600 евро в год: валовая доходность 5,0–5,5%. Зато расходов почти нет. Коммунальные услуги и часто аидат ложатся на арендатора, уборка не нужна, мебель изнашивается медленнее, а управляющий берёт не 18% от оборота, а фиксированную сумму порядка месячной платы в год.

• Посуточно: валовая 12,0%, чистая 6,9% от цены и 5,9% от полного входа, высокая волатильность по сезонам
• Долгосрочно: валовая 5,3%, чистая 4,1% от цены и 3,5% от полного входа, стабильный денежный поток
• Разрыв между режимами — около 2,4 процентного пункта чистой доходности, и это плата за ваше время и риск простоя

Вывод из сравнения неочевидный: посуточная сдача выигрывает не вдвое, как кажется по валовым цифрам, а примерно в полтора раза по чистым. Эта премия оплачивается управленческой возней, разрешением на краткосрочную аренду и зависимостью от туристического сезона. Инвестору, который живёт в другой стране и не готов контролировать управляющего, долгосрочная аренда часто выгоднее по факту, а не по презентации.

Что реально повышает доходность

• Низкий аидат. Комплекс с аквапарком, спа и хамамом берёт 120–180 евро в месяц вместо 50–70. За десять лет разница достигает 10 000 евро — это вся мебель и весь резерв на ремонт
• Расстояние до моря в минутах пешком, а не в километрах по карте. 300 метров против 900 метров — разница в ставке за ночь до 25% при почти одинаковой цене покупки
• Готовность объекта. Квартира, которую можно сдавать со следующего месяца, начинает возвращать деньги сразу; объект на этапе строительства не приносит ничего два-три года, и это надо закладывать в расчёт окупаемости
• Планировки 1+1 и студии 0+1. Они дают лучшую выручку на вложенный евро в посуточной аренде, потому что средний чек за ночь падает медленнее, чем площадь и цена
• Прямой договор с управляющей компанией на 15–18% вместо 22–25% и с прозрачной отчётностью по каждому заезду

Что доходность убивает

• Отсутствие iskan, разрешения на ввод в эксплуатацию, у комплекса. Такой объект хуже сдаётся, сложнее страхуется и заметно дольше продаётся
• Покупка без права на краткосрочную аренду. С 2024 года для посуточной сдачи нужен документ от министерства туризма и согласие остальных собственников в доме, без него расчёт на 12% рассыпается в первый же месяц
• Оптимистичная загрузка в расчёте продавца. В презентации сезон занимает 180 ночей, реальность на Ривьере — 120–150 ночей для объекта не на первой линии
• Валютная иллюзия. Рост цены в лирах на 40% при высокой инфляции и ослаблении курса легко означает минус в евро
• Переплата на входе. Каждые лишние 10 000 евро в цене — это минус примерно 0,5 процентного пункта доходности навсегда, на всё время владения

Как пользоваться этим на практике

Порядок простой. Возьмите объект, который вам показали. Спросите у продавца, какая выручка заложена в его процент и на скольких ночах она построена. Вычтите комиссию управляющего, аидат, коммунальные, налоги и резерв на ремонт. Прибавьте к цене 8–12% расходов по сделке и стоимость мебели. Разделите. Если получившиеся 5–6% в евро вас устраивают — это хорошая инвестиция с понятной механикой. Если вы рассчитывали на 12% — лучше узнать об этом до задатка, а не после первого годового отчёта.