Сколько стоит вход на самом деле: цена объекта плюс 8–12% расходов

Правило 8–12% сверх цены объекта — рабочее, но границы диапазона достигаются в разных сценариях. Восемь процентов — это новостройка у застройщика без агентской комиссии. Двенадцать — вторичка с агентом, полным tapu harcı на покупателе и дорогой оценкой. Ниже смета для середины диапазона.

Смета на объект за 120 000 евро, осень 2026 года

• Tapu harcı, сбор за переоформление свидетельства о собственности, 4% от заявленной в TAPU стоимости — 4 800 евро
• Döner sermaye, кадастровый сбор за оформление — 150 евро
• Отчёт об оценке SPK, обязателен при продаже иностранцу — 300 евро
• Присяжный перевод документов, нотариус, доверенность — 250 евро
• Юридическая проверка объекта и продавца до задатка — 700 евро
• DASK, обязательная страховка от землетрясения, первый год — 100 евро
• Переоформление и депозиты по абонементам на воду и электричество — 400 евро
• Перевод денег и конвертация: SWIFT плюс банковский спред — 500 евро
• Комиссия агента на вторичном рынке, 3% — 3 600 евро
• Итого — 10 800 евро, то есть 9,0% от цены объекта

Tapu harcı: самая крупная строка и самый частый повод для торга

Ставка 4% от стоимости, указанной в TAPU. По закону сбор делится поровну между продавцом и покупателем, но на практике иностранцу почти всегда предлагают заплатить все 4%. Это предмет переговоров: у застройщика при активных продажах половину нередко берут на себя, на вторичке — почти никогда. Ставку периодически обсуждают и меняют, поэтому перед сделкой её нужно уточнять заново.

Второй вопрос по этой строке — занижение суммы в TAPU. Продавцы предлагают указать кадастровую стоимость вместо рыночной, чтобы сэкономить на сборе. Экономия реальная, но и последствия реальные: при продаже налогооблагаемая прибыль считается от той самой заниженной цифры, и вы заплатите больше, чем сэкономили. Плюс объект с заниженной стоимостью не пройдёт порог инвестиций для гражданства.

Когда получается 8%, а когда все 12%

• Около 6–7%: новостройка напрямую у застройщика, агентской комиссии нет, часть tapu harcı берёт на себя продавец, юридическую проверку делает штатный юрист застройщика
• Около 9%: наш базовый сценарий — вторичка с агентом 3% и полным tapu harcı на покупателе
• 11–12%: вторичка с агентской комиссией 4%, независимой юридической проверкой, срочным переводом средств и дорогой оценкой объекта в границах крупного муниципалитета

Что в смету сделки не входит, но заплатить придётся

• Мебель, техника и текстиль: 6 000–9 000 евро под долгосрочную аренду и 9 000–14 000 под посуточную, где интерьер напрямую влияет на ставку за ночь
• Первый аидат и коммунальные платежи за период до заселения арендатора — 200–400 евро
• ВНЖ на основании собственности: пошлины, страховка, переводы — 250–400 евро на человека
• Турецкий налоговый номер и открытие счёта — обычно бесплатно, но требует личного визита или доверенности
• Абонентские договоры на интернет и вывоз мусора — 150–250 евро в год

Ежегодные расходы после сделки

• Аидат — 600–900 евро в год для обычного комплекса
• Emlak vergisi — 0,1–0,2% от кадастровой оценки, для нашего объекта около 140 евро
• DASK и страховка имущества — 150–200 евро
• Коммунальные услуги в режиме простоя — 300–500 евро
• Итого постоянных расходов владения — примерно 1 200–1 700 евро в год даже при пустой квартире

Эти 10 800 евро входа и 1 200–1 700 евро ежегодных расходов — не мелочь в примечании, а полный процентный пункт доходности. Именно из-за них честный ROI считается от 139 800 евро, а не от 120 000. Все суммы в статье привязаны к осени 2026 года: ставки сборов, тарифы и пороги пересматривают, перед сделкой их нужно подтверждать заново.