Окупаемость: за сколько лет возвращаются вложения в турецкую квартиру

Срок окупаемости — самая наглядная метрика для инвестора и самая удобная для манипуляции. Берём ту же квартиру 1+1 в Алании: цена 120 000 евро, полный вход с расходами сделки и мебелью 139 800 евро, валовая выручка от посуточной сдачи 14 400 евро в год, чистый доход 8 228 евро.

Четыре срока на одном объекте

• 8,3 года — цена объекта разделить на валовую выручку. Именно этот вариант попадает в презентации: 120 000 разделить на 14 400
• 9,7 года — полный вход разделить на валовую выручку: 139 800 разделить на 14 400. Уже честнее, но расходы владения всё ещё не учтены
• 17 лет — полный вход разделить на чистый доход: 139 800 разделить на 8 228. Единственный вариант, который можно считать сроком возврата денег от аренды
• 28 лет — тот же расчёт для долгосрочной аренды с чистым доходом около 4 900 евро в год

Разрыв между первой и третьей цифрой — почти девять лет. И первая, и третья посчитаны без ошибок: просто первая отвечает на вопрос «за сколько лет выручка сравняется с ценой», а третья — «за сколько лет я верну потраченные деньги». Инвестора интересует вторая формулировка.

Почему 17 лет — не приговор

Простая окупаемость по аренде игнорирует главное: в конце срока у вас остаётся сам актив. Возврат капитала складывается из двух потоков — арендного и капитального. Посмотрим на горизонт в десять лет при умеренном допущении роста цены 5% в год в евро.

• Накопленный чистый арендный доход за 10 лет с индексацией ставок — около 90 000 евро
• Стоимость объекта к концу срока — около 195 000 евро против 120 000 на входе, прирост 75 000 евро
• Расходы на выход: комиссия агента 3%, перевод средств, оформление — около 7 000 евро
• Суммарный возврат — около 158 000 евро на вложенные 139 800
• Точка возврата капитала при таком сценарии — примерно девятый год владения

Окупаемость по аренде — это срок, за который актив вернёт деньги, оставшись у вас. Окупаемость с учётом продажи — срок, за который вы сможете выйти в плюс, расставшись с ним.

Допущение о росте на 5% в евро — именно допущение. Турецкий рынок в отдельные годы давал двузначный рост в валюте, а в другие — падение в евро при номинальном росте в лирах. Если заложить нулевой рост в евро, точка возврата уезжает обратно к семнадцатому году. Разумно считать оба сценария и принимать решение по худшему.

Что сокращает срок

• Покупка ниже рынка. Скидка 8% на входе — это минус полтора года к сроку окупаемости
• Низкий аидат и дешёвое обслуживание комплекса: экономия 60 евро в месяц даёт минус год на горизонте владения
• Переход на посуточную сдачу с разрешением на краткосрочную аренду: чистый доход растёт с 4 900 до 8 228 евро, срок падает с 28 до 17 лет
• Самостоятельное управление вместо управляющей компании: экономия 2 500 евро в год, но требует присутствия или доверенного человека на месте
• Готовый объект вместо строящегося: деньги начинают работать сразу

Что срок растягивает

• Покупка на этапе котлована. Два-три года без аренды прибавляются к сроку целиком, и скидка застройщика в 20% компенсирует их только частично
• Комплекс без iskan, разрешения на ввод в эксплуатацию: сдавать сложнее, продавать дольше, дисконт при выходе больше
• Простой в низкий сезон без плана. С ноября по апрель объект либо стоит пустым, либо уходит в помесячную аренду по ставке вдвое ниже
• Переоценка ремонта. Дорогая отделка почти не повышает ставку за ночь, но полностью уходит в знаменатель
• Продажа раньше пяти лет владения: возникает налог на прибыль от продажи, который съедает часть прироста

Все цифры приведены на осень 2026 года: ставки налогов, тарифы управляющих компаний и пороги освобождения пересматривают, поэтому расчёт стоит обновлять перед каждой сделкой.