Валовая и чистая доходность: почему в рекламе 12%, а на счёте 7%

Валовая доходность — годовая выручка, делённая на цену объекта. Чистая доходность — то же самое, но выручка сначала очищена от расходов владения. Первая описывает объект и рынок, вторая описывает то, что придёт на ваш счёт. Разница между ними на Турецкой Ривьере осенью 2026 года составляет 4–6 процентных пунктов.

Откуда в презентации берётся 12%

Считают так: квартира 1+1 в Алании за 120 000 евро сдаётся посуточно по 80 евро за ночь, сезон занимает 180 ночей, значит выручка 14 400 евро, значит 12,0% от цены. Арифметика верная. Спорна только одна цифра — 180 ночей: это загрузка объекта на первой линии с хорошими фотографиями и рейтингом. Средний объект в 400 метрах от моря даёт 130–150 ночей.

Восемь строк, которые превращают 12% в 7%

• Комиссия управляющей компании — 2 592 евро, или 18% выручки. Самая крупная строка. Тариф 15–18% считается хорошим, 22–25% берут компании, включающие уборку и бельё в свою долю
• Аидат, взнос за обслуживание комплекса — 720 евро, 5% выручки. В комплексе с бассейном, охраной и садом это 50–70 евро в месяц, с аквапарком и спа — 120–180
• Коммунальные услуги и интернет — 750 евро, 5,2% выручки. При посуточной сдаче их платит владелец: счётчики на нём, а гости меняются каждые три-четыре дня
• Уборка, бельё и расходники сверх тарифа управляющего — 500 евро, 3,5% выручки. Комплекты белья и полотенец при 130 заездах в год расходуются быстро
• DASK и страховка имущества — 170 евро, 1,2% выручки. DASK, страховка от землетрясения, обязателен и привязан к абонементам на воду и электричество
• Резерв на ремонт и замену мебели — 600 евро, 4,2% выручки. При посуточном режиме диван, матрас и бытовая техника живут три-четыре сезона
• Emlak vergisi, налог на недвижимость — 140 евро, 1% выручки. Ставка 0,2% для жилья в границах крупного муниципалитета и 0,1% за их пределами, база — кадастровая оценка, которая обычно вдвое ниже рыночной цены
• Налог на доход от аренды — 700 евро, 4,9% выручки. По жилой аренде действует необлагаемый минимум, который индексируют каждый год, дальше прогрессивная шкала от 15%; вычесть можно либо 15% паушально, либо фактические расходы по документам

Сумма расходов — 6 172 евро, то есть 43% выручки. Чистый доход 8 228 евро, чистая доходность 6,9% от цены объекта. Вот и весь путь от двенадцати к семи: ни одного скрытого платежа, восемь совершенно обычных строк.

Что из этого можно сократить, а что нет

• Сокращается: тариф управляющего. Переход с 25% на 18% на нашем объекте экономит около 1 000 евро в год — больше, чем любая другая мера
• Сокращается на этапе покупки: аидат. Его размер вы выбираете один раз, когда выбираете комплекс, и потом платите всю жизнь владения
• Сокращается частично: налог на доход от аренды, если вести учёт фактических расходов по документам вместо паушального вычета 15%
• Не сокращается: DASK, emlak vergisi, коммунальные услуги и резерв на ремонт. Это физика владения
• Растёт, если экономить: резерв на ремонт. Отложенная замена техники в посуточной аренде оборачивается плохими отзывами и падением загрузки

Простой — главный риск для самой валовой цифры

Все расчёты выше исходят из выручки 14 400 евро. Если объект отработал 130 ночей вместо 180, выручка падает до 10 400 евро, а валовая доходность — до 8,7%. Расходы при этом уменьшаются далеко не пропорционально: комиссия управляющего и уборка привязаны к обороту, а аидат, налоги, страховки и резерв — нет. Чистый доход в этом сценарии около 5 900 евро, то есть 4,9% от цены объекта. Разрыв между удачным и средним годом — два процентных пункта чистой доходности.

Как читать чужой процент

• Спросите, валовая это цифра или чистая. Если ответ неуверенный — валовая
• Спросите количество ночей и среднюю ставку, из которых собрана выручка
• Спросите размер аидата в евро в месяц: он не зависит от загрузки и бьёт по доходности каждый год
• Спросите тариф управляющей компании и что в него входит: уборка, бельё, встреча гостей, коммунальные
• Спросите, есть ли у комплекса разрешение на краткосрочную аренду. Без него посуточная схема нелегальна, а значит и расчёт бессмыслен