Как считать ROI на турецкую квартиру: формула и пример со всеми расходами

ROI — return on investment, возврат на вложенные средства. Термин звучит строго, но в рекламе недвижимости им называют что угодно: и валовую доходность, и прогноз роста цены, и сумму того и другого. Чтобы цифра что-то значила, нужно раз и навсегда зафиксировать, что стоит в числителе, а что в знаменателе.

Формула

ROI за год = чистый годовой доход разделить на полный объём вложений и умножить на 100.

Оба элемента формулы обычно занижают или завышают именно потому, что их состав никто не оговаривает. Дальше — по частям, на квартире 1+1 в районе Оба, Алания, за 120 000 евро, с посуточной сдачей через управляющую компанию. Цены и ставки — осени 2026 года, их пересматривают ежегодно.

Знаменатель: сколько денег реально ушло со счёта

В знаменателе стоит не цена из объявления, а всё, что вы потратили, чтобы объект начал приносить деньги. В Турции разница ощутимая.

• Цена по договору и TAPU — 120 000 евро
• Расходы по сделке: tapu harcı 4%, отчёт об оценке, присяжный перевод, юридическая проверка, DASK, переоформление абонементов, комиссия агента — 10 800 евро
• Мебель, техника и текстиль под сдачу — 9 000 евро
• Полный объём вложений — 139 800 евро

Если объект покупается на этапе строительства, в знаменатель добавляются проценты по рассрочке и упущенный доход за годы ожидания. Если под ремонт — стоимость ремонта. Правило одно: всё, что вы заплатили до первого арендного платежа, идёт вниз дроби.

Числитель: чистый доход, а не выручка

Выручка объекта при хорошей загрузке — 14 400 евро за год. Дальше вычитаем всё, что уходит на содержание и обслуживание сдачи.

• Комиссия управляющей компании, 18% от выручки — 2 592 евро
• Аидат, взнос за обслуживание комплекса, 60 евро в месяц — 720 евро
• Коммунальные услуги и интернет — 750 евро
• Уборка, бельё и расходники сверх тарифа управляющего — 500 евро
• DASK и страховка имущества — 170 евро
• Резерв на ремонт и замену мебели — 600 евро
• Emlak vergisi, налог на недвижимость, 0,2% от кадастровой оценки — 140 евро
• Налог на доход от аренды после вычетов — 700 евро
• Чистый доход за год — 8 228 евро

Результат: 5,9%, а не 12%

8 228 разделить на 139 800 равно 0,0589, то есть ROI 5,9% годовых в евро. Та же квартира при других способах счёта выглядит иначе: чистая доходность от цены объекта — 6,9%, валовая доходность от цены объекта — 12,0%. Все три цифры арифметически верны и описывают один и тот же объект. Сравнивать с депозитом или облигацией можно только первую.

ROI с учётом прироста стоимости

Второй источник возврата — рост цены. Если за год объект подорожал в евро на 5%, это 6 000 евро прибавки к капиталу. Полный ROI за год становится (8 228 плюс 6 000) разделить на 139 800, то есть 10,2%. Только помните: это бумажная прибыль. Она станет деньгами при продаже и после вычета расходов на выход — комиссии агента 3%, налога при продаже, если объект в собственности меньше пяти лет, и стоимости перевода средств за границу. Считать её отдельной строкой можно, складывать с арендной доходностью в одну рекламную цифру — нельзя.

Три ошибки, которые портят расчёт

• Считать выручку вместо дохода. Самая частая: в числителе оказывается 14 400 вместо 8 228, и ROI вырастает вдвое на пустом месте
• Забыть расходы сделки. 10 800 евро в знаменателе снижают ROI примерно на 0,5 процентного пункта, а вместе с мебелью — на целый пункт
• Заложить сезон в 180 ночей. Для объекта не на первой линии реальная загрузка — 120–150 ночей, и выручка ближе к 10 000–11 500 евро, а ROI падает до 4,0–4,8%