Долгосрочная аренда против посуточной: где на самом деле больше денег

Это самый частый выбор инвестора после покупки, и почти всегда его делают по валовым цифрам. Посуточно 80 евро за ночь против 530 евро в месяц — разница выглядит трёхкратной. После вычета расходов она сокращается примерно до 1,7 раза, а при средней, а не рекордной загрузке почти исчезает.

Один объект, два режима

Берём сквозной пример кластера: квартира 1+1 в районе Оба, Алания, 60 м² брутто, цена 120 000 евро, полный вход с расходами сделки и мебелью 139 800 евро. Цифры — осени 2026 года, ставки и налоговые пороги ежегодно пересматривают.

Долгосрочная аренда: 4 870 евро чистыми

Годовой контракт, арендатор платит 530 евро в месяц, то есть 6 360 евро за год. Валовая доходность 5,3% от цены объекта. Расходов мало, потому что большую часть эксплуатации по турецкой практике берёт на себя арендатор.

• Комиссия агента за поиск арендатора и надзор, одна месячная плата в год — 530 евро
• Аидат и коммунальные — 0 евро: по договору их платит арендатор. За месяц простоя между контрактами владелец платит сам — 100 евро
• DASK и страховка имущества — 170 евро
• Emlak vergisi — 140 евро
• Резерв на ремонт и обновление мебели — 300 евро
• Налог на доход от аренды после паушального вычета 15% — 250 евро
• Итого расходов — 1 490 евро, чистый доход — 4 870 евро

Чистая доходность 4,1% от цены объекта и 3,5% от полного входа. Если обставлять квартиру под долгосрочного арендатора, а не под гостей, мебель обойдётся в 6 000 евро вместо 9 000: полный вход падает до 136 800 евро, а ROI поднимается до 3,6%. Разница небольшая, но она бесплатная.

Посуточная аренда: 8 228 евро чистыми при хорошей загрузке

180 ночей по 80 евро дают выручку 14 400 евро и валовую доходность 12,0% — ту самую цифру из презентаций. Расходы забирают 6 172 евро, чистый доход 8 228 евро, чистая доходность 6,9% от цены и 5,9% от полного входа. Построчный разбор этих расходов есть в отдельной статье кластера; здесь важнее их структура: около 21,5% выручки уходит на комиссию управляющего и обслуживание заездов, а примерно 3 080 евро в год не зависят от загрузки вообще.

Пять уровней загрузки: где режимы сравниваются

Именно здесь сравнение становится честным. Постоянные расходы посуточной сдачи не падают вместе с выручкой, поэтому каждая недобранная ночь бьёт по чистому доходу сильнее, чем по валовому.

• 180 ночей, выручка 14 400 евро — чистый доход около 8 230 евро, ROI 5,9%. Объект на первой линии с высоким рейтингом
• 150 ночей, выручка 12 000 евро — чистый доход около 6 700 евро, ROI 4,8%. Хороший сезон для объекта в 400 метрах от моря
• 130 ночей, выручка 10 400 евро — чистый доход около 5 900 евро, ROI 4,2%. Реалистичная средняя загрузка
• 110 ночей, выручка 8 800 евро — чистый доход около 4 800 евро, ROI 3,4%. Слабый сезон или второй год без отзывов
• Долгосрочная аренда, выручка 6 360 евро — чистый доход 4 870 евро, ROI 3,5%. Загрузка круглый год и никаких сезонов

Точка безубыточности посуточной сдачи — около 110–115 ночей в году при ставке 80 евро. Ниже этого порога вы работаете больше и зарабатываете меньше, чем владелец, сдавший квартиру на год и забывший о ней.

Что сравнение по процентам не показывает

• Разрешение на краткосрочную аренду. С 2024 года посуточная сдача требует документа от министерства туризма и согласия остальных собственников дома. Нет разрешения — нет стратегии, и штрафы за нарушение существенные
• Износ. В посуточном режиме мебель, матрасы и техника живут три-четыре сезона вместо пятнадцати лет. Резерв 600 евро в год — это не запас на всякий случай, а плановая замена
• Валютная структура. Долгосрочные контракты в Турции заключаются в лирах и индексируются по официальному показателю, посуточная выручка приходит от иностранных гостей и фактически привязана к евро. При ослаблении лиры это заметное преимущество посуточного режима
• Внимание владельца. Посуточная сдача — операционный бизнес: отчёты управляющего, ценообразование по сезонам, отзывы, ремонт в разгар сезона. Долгосрочная требует двух-трёх решений в год
• Ликвидность в моменте. Квартиру с долгосрочным арендатором нельзя быстро освободить: контракт защищает нанимателя, и покупателю она достаётся вместе с ним

Как выбрать за пять минут

• Есть у комплекса разрешение на краткосрочную аренду? Нет — вопрос закрыт, только долгосрочная
• Сколько ночей реально даёт объект по данным управляющей компании за прошлый сезон? Меньше 120 — долгосрочная
• Готовы ли вы раз в квартал разбирать отчёт по заездам и спорить о тарифе? Нет — долгосрочная
• Нужны ли вам две-три недели в году в собственной квартире? Да — посуточная, при долгосрочном контракте доступа не будет
• Что важнее: максимум дохода или предсказуемость платежа? Второе — долгосрочная, и это нормальный, а не проигрышный выбор

Промежуточный вариант тоже существует и на Ривьере распространён: посуточная сдача с мая по октябрь и помесячная зимой по ставке около 350 евро. Такой гибрид даёт примерно 6 800–7 200 евро чистыми при средней загрузке лета и снимает главный минус посуточного режима — пять пустых месяцев.